המדריך המלא לרכישת דירה יד שנייה

​רכישת דירה מיד שנייה היא ככל הנראה העסקה הגדולה והמורכבת ביותר שתבצעו בחייכם. בניגוד לרכישה מקבלן, שבה חוק המכר (דירות) תשל"ג חל ומעניק לכם הגנות רבות, ברכישת דירה מאדם פרטי – האחריות לבדוק את הנכס מוטלת כולה עליכם. ​הרבה אנשים מגיעים למעמד הזה בפעם הראשונה ללא שום הבנה או רקע מקדים כשהם נכנסים לתוך התהליך ב"עיניים עצומות" ושלמעשה הם לא מבינים בו כלום.

​לכן הכנתי בעבורכם מדריך כיס שיסביר לכם בקצרה על התהליך והמושגים שמלווים אותו. הכלל המשפטי השולט בעסקאות אלו הוא "ייזהר הקונה" (Caveat Emptor). המשמעות היא שאם לא בדקתם טוב ומצאתם בעיה אחרי החתימה – יהיה קשה מאוד לתקן את הנזק.

ליווי מקצועי של עורכי דין מומחים למקרקעין יבטיח שלא תגיעו למצב כזה.
​
שלב א'- שלב הבילוש (לפני שמתאהבים בדירה)
לפני שאתם לוחצים יד למוכר ומסכמים מחיר, עליכם לבצע שלוש בדיקות קריטיות. בדיקות אלו הן ה"תעודת זהות" של הדירה.

​1. הבדיקה המשפטית: של מי הדירה הזאת בכלל?
לא מסתמכים על מילה של אף אחד.
מוציאים נסח טאבו עדכני או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל /חברה משכנת ובודקים:

• האם המוכר הוא הבעלים? וודאו שהשם בתעודת הזהות תואם לרישום.

• האם הדירה "נקייה"? בדקו שאין עיקולים, הערות אזהרה לטובת אנשים אחרים, צווי הריסה או שעבודים חריגים (למעט המשכנתא של המוכר, שזה דבר רגיל), גם אם יש הערות לא רגילות על הנכס, זה לא אומר שהעסקה לא יכולה לקרות, זה אומר שעורך הדין שלכם צריך לבנות מנגנוני הגנה משולבים בהסכם כדי להבטיח שעד לסוף העסקה ההערות האלה ימחקו.

• הצמדות: האם החניה והמחסן שראיתם בעיניים באמת רשומים בטאבו כצמודים לדירה?

​​
2. הבדיקה התכנונית: האם מה שבנוי הוא חוקי?
זוהי ה"מוקש" הנפוץ ביותר. יכול להיות שהדירה נראית נהדר, אבל חדר השינה הנוסף הוא בעצם מרפסת שנסגרה ללא היתר. מצד שני יכול להיות שמחיר העסקה לא תואם למחיר השוק ושמאי של הבנק שיגיע, ויעריך את הדירה לפי שמאות תקן 19, יעריך את הדירה בפחות מסכום המכירה ואז תצטרכו להשלים כספים ממקורות של הון עצמי נוסף. הפתעה לא נעימה.
​
לכן, מומלץ מאוד לשכור שמאי מקרקעין פרטי בשלב זה שיבצע בדיקת 'שמאות מוקדמת'. שמאות מוקדמת תסייע לכם גם לאשר את מחיר העסקה מול השוק ומול סכום המימון של הבנק, ובנוסף השמאי יגלה חריגות בנייה/צו הריסה/אי התאמה  נתונים שיכולים להביא לסירוב במתן משכנתא כשאתם כבר כבולים בחוזה, וכן שינויים שביצעה העירייה בתוכנית בניין עיר של אזור שהנכס שכוללים בתוכם היטלי השבחה שיתגלו רק בהמשך העסקה, בבקשה לקבל את אישור העירייה להעביר זכויות בטאבו.
​
בכל המקרים הללו תשלום סמלי על בדיקה מקדימה חוסך לכם המון כאב ראש ותקלות בהמשך.
​
3. הבדיקה הפיזית: מה מסתתר מתחת לבלטות?
בעסקת יד שנייה אתם קונים את הדירה במצבה הנוכחי (AS-IS). למוכר אין אחריות לתיקונים (אלא אם הוא ידע על פגם והסתיר אותו בכוונה, וגם אז אם אין הסכמה מצידו תצטרכו להגיע להליך משפטי).
​
לכן, מומלץ בחום להזמין בדיקה של אנשי מקצוע. במהלך הבדיקה יבדקו רטיבויות סמויות, עובשים מסכני חיים , בעיות איטום, מערכת חשמל ומצב הצנרת. דו"ח כזה יכול לחסוך עוגמת נפש רבה או לשמש כקלף מיקוח להורדת המחיר.
​
שלב ב': הסכם
הקדמה חשובה- פעמים רבות המוכר או המתווך ילחצו עליכם לחתום על "זיכרון דברים" על מפית או נייר בכתב יד, כדי "לשריין את הדירה, המחיר, והתנאים".
​​
זיכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין כשבתי משפט בישראל בשלל מקרים חייבו את החותמים לקיים אותו ולשלם פיצויים של מאות אלפי שקלים, כשברוב המקרים, מדובר בזיכרון דברים שנחתם ללא הבדיקות המקדימות וללא ההגנות המשפטיות שעורך הדין מקצועי יכניס לחוזה המלא. 
 
חתימה על זיכרון דברים כובלת אתכם לעסקה שטרם נבדקה, ומפעילה מיד את 'שעון המס' ואת המועדים לדיווח ולתשלום מס רכישה/שבח, לרוב עוד לפני שאישרתם סופית את המשכנתא בבנק, או את תנאי העסקה כולה.
לכן, ההמלצה המשפטית החד-משמעית: אל תחתמו על זכרון דברים בלי התייעצות עם עורך דין!
​​​
נושאים קריטיים בחוזה:
כעת, אחרי שהסתיימו הבדיקות הראשוניות הגעתם לשלב החתימה על החוזה שבא להסדיר את מערכת היחסים ביניכם לבין המוכר עד למסירת המפתח והעברת הזכויות בטאבו.

למה חשוב לשים לב בחוזה:
​

1. פריסת התשלומים: התשלומים חייבים להיות מותאמים ליכולת גיוס הכספים שלכם (הון עצמי + משכנתא). לעולם אל תתחייבו לשלם סכום לפני שיש לכם "אישור עקרוני" מהבנק למשכנתאות שמאשר שהבנק בדק את יכולות ההחזר החודשיות שלכם והוא יהיה מוכן לממן לכם את העסקה.

2. מנגנון הנאמנות: אם למוכר יש עדיין משכנתא על הדירה, חלק מהכסף שלכם ישולם ישירות לבנק שלו (כדי לסלק את המשכנתא שלו) ולא לכיס שלו. זהו מנגנון הגנה קריטי, כמו כן אם לא הועברו כל מסמכי רישום העסקה בטאבו אחרי ביצוע כל התשלומים, עורכי הדין ישאירו כספים בנאמנות כדי להבטיח שהאישורים הנדרשים יגיעו בסוף.

3. הפיצוי המוסכם: מה קורה אם המוכר מתחרט? או אם אתם לא מצליחים לשלם בזמן? בדרך כלל נקבע פיצוי של 10% משווי הדירה במקרה של הפרה יסודית.

​​
שלב ג' : אחרי החתימה – מציינים ברשומות את העסקה שבוצעה על הדירה
מיד לאחר חתימת החוזה, עורך הדין המקצועי שלכם ירוץ לבצע שתי פעולות דחופות:

1. רישום הערת אזהרה בטאבו: זוהי "תמרור עצור" משפטי. ברגע שנרשמה הערה לטובתכם, המוכר לא יכול למכור את הדירה לאף אחד אחר, ולכן בלי הערת אזהרה – לא מעבירים את התשלום הראשון!

2. דיווח לרשויות המס: יש לדווח על העסקה לרשות המיסים בתוך פרק זמן קצוב של 30 ימים.

​​
שלב ד' : משכנתא
על מנת לממן את העסקה תצטרכו לקבל מהבנק הלוואת משכנתא. אם קראתם את המדריך שלי לפני שחתמתם על ההסכם אז בשלב הזה יש לכם אישור עקרוני בתוקף כשמה שנדרש זה להפעיל אותו. איך עושים את זה?
ניגשים לסניף הבנק שנתן לכם אישור עקרוני עם עותק מההסכם החתום, תעודות זהות, עותק מהדיווח על העסקה לרשויות המס, ופותחים תיק משכנתא. 
פקידי המשכנתא הנחמדים יפתחו את התיק ויציידו אותכם ברשימת מסמכים נוספים שעליהם להמציא להם כמו לדוגמא:

1. ביטוח חיים על הדירה לטובת הבנק בגובה המשכנתא

2. שמאות 

3. אישור על תשלום ההון העצמי שלכם חתום על ידי המוכרים

4. ייפוי כוח נוטריוני

5. רישום של הערת אזהרה בנסח טאבו על ההתחייבות שלכם לבנק לרשום את המשכנתא בלשכת רישום מקרקעין בסיום העסקה

6. הוראות ביצוע להעברת הכספים.

​​
לאחר שתשלימו להם את כל המסמכים, הם יעבירו את התיק לביצוע ולהזרמת הכספים למוכר הדירה לפי מנגנון פעימות התשלום שנקבעו בהסכם.
​
שלב ה' - המסירה והרישום הסופי
שילמתם את כל התשלומים? מזל טוב! הגיע יום המסירה.
ביום זה נפגשים בדירה ועורכים 'פרוטוקול מסירה': מסמך כתוב בו מאשרים שהדירה ריקה, ותקינה (למשל, שלא נעקרו ברזים או מזגנים שהובטחו), רושמים את קריאות המונים (חשמל, מים) העדכניות ומקבלים את המפתח לדירה:) 
אבל רגע, זה לא נגמר.
​
עורכי הדין שלכם יסיימו את תפקידם רק כאשר הדירה נרשמת על שמכם בטאבו /מנהל מקרקעי ישראל/ חברה משכנת("העברת זכויות"). תהליך זה בדרך כלל לוקח מספר חודשים לאחר המסירה, ועורך הדין שלכם אחראי לוודא שהוא מסתיים. רק כשתקבלו נסח טאבו עם השם שלכם – הדירה באמת שלכם, ועורך הדין שלכם באמת סיים את תפקידו.
​
הבהרה- בכל מקרה המידע פה איננו מחליף ייצוג של עורך דין מומחה למקרקעין, ואיננו מהווה ייעוץ משפטי, אלא רקע כללי מונגש ללא משפטנים בלבד !
​
​